Svátek má: Iva

Komentáře

Stanislav Křeček

veřejný ochránce práv

Nájem bytů, předvídatelnost a diskriminace

O tom, že důsledky právních předpisů a rozhodnutí, by měly být předvídatelné, nebude asi sporu.

Pokud se v poslední době množí (např. Česká justice 7. 5. 2015: „Občané i realitní firny se ocitli kvůli žalobě na diskriminaci v patové situaci, mají strach“) stížnosti na to, že současný výklad antidiskriminačního zákona (alespoň od těch, kteří ho vykládají) způsobuje právní nejistotu, pokud jde o nájmy bytů, pak jde jistě o vážný výkladový problém.

Před pokusem o složitý výklad právní normy doporučuji – bez ambicí na nalezení vyčerpávajícího řešení - podívat se na problém jakoby z druhé strany. Pronajímatel se rozhodne, že si prostě nepřeje, aby v jeho domě bydleli Vietnamci, Poláci, Němci nebo Romové a nehodlá s nikým z nich uzavřít nájemní smlouvu. Je to jeho vůle ohledně dispozice s jeho majetkem, je to jeho volní rozhodnutí. Jistě není správné a není „korektní“ ve smyslu obecně pojatého humanistického přístupu ke společnosti a k lidem. Podle míry svého osobního zaujetí a postoje k tomu můžeme zaujmout různé stanovisko: od pokrčení ramen až k považování takového člověka za xenofobního rasistu, kterému nepodáme ruku. Vše je možné.

Ale co právo? Postoupila „justinace“ společnosti už tak daleko, že by to byly soudy, které budou povolány k řešení i morálních a etických problémů? Majitel nemovitosti nemá žádnou zákonnou povinnost uzavřít ohledně své nemovitosti jakoukoliv smlouvu s kýmkoliv, a to ani tehdy, pokud navenek projevil úmysl nějakou smlouvu uzavřít (zveřejní např. inzerát, že pronajme byt). O žádný veřejný příslib se v tomto případě nejedná. Nemá-li však povinnost smlouvu vůbec uzavřít, pak z logiky věci nemá ani žádnou povinnost uzavřít ji s konkrétní osobou. Kdyby existoval právní předpis, který by např. pronajímateli v případě, že zveřejní úmysl pronajmout byt, ukládal povinnost uzavřít nájemní smlouvu s tím, kdo prokazatelně první projeví úmysl ji uzavřít, byla by situace asi jiná. Takový právní předpis však zatím neexistuje.

Co říká Antidikriminační zákon? Doslova: Přímou diskriminací se rozumí takové jednání, včetně opomenutí, kdy se s jednou osobou zachází méně příznivě, než se zachází nebo zacházelo nebo by se zacházelo s jinou osobou ve srovnatelné situaci, a to z důvodu rasy, etnického původu, národnosti, pohlaví, sexuální orientace, věku, zdravotního postižení, náboženského vyznání, víry či světového názoru. Pronajímatel má tedy, podle tohoto zákona za povinnost nezacházet s nikým – v tomto případě se zájemcem o nájem bytu – méně příznivě, než by zacházel s jinými. Ale on nemá žádnou povinnost s někým jakkoliv zacházet, ať již vice či méně příznivě! Nemusí dělat nic. A pokud tak chce činit, jsou jeho důvody jaksi zcela v mimoprávní oblasti, a proto tedy jsou, pokud nejsou veřejně deklarovány, nezjistitelné a tedy neprokazatelné. Pocházejí z jeho povahy, vůle, znalostí, předsudků, vědomosti, zkušenosti ect..ect., tedy z oblastí dosud (a lze doufat, že i nadále) právem neregulovaných. Na autonomii vůle je ostatně civilní právo založeno…

Vlastnictví jistě zavazuje, ale tento ústavní princip, nemá-li být pouze deklaratorní, musí najít svoji odezvu v zákonné úpravě. Já ji spatřuji třeba v ustanovení § 2235 nebo § 2239 obč. zák. (omezení vlastnického práva, zakázaná ujednání), ale nikde v právu nenalézám (a nehodnotím, zda to je dobře nebo špatně) zákonné omezení vlastníka nemovitosti při samotném úmyslu nájemní smlouvu uzavřít. Samozřejmě mimo případů nájemní smlouvy k témuž bytu již jednou uzavřené nebo § 747 (potřebný souhlas druhého z manželů s nakládáním s nemovitostí), které však s diskriminací nemají nic společného.

Antidiskriminační zákon tedy v tomto případě chrání především veřejný pořádek. Nechrání nikoho před „blbou“ povahou, před hloupostí, tupostí a omezeností. Pronajímatel tedy může uzavřít nájemní nebo jakoukoliv jinou smlouvu s kýmkoliv podle své vůle, ale příčiny, zdroje nebo důvody této vůle – pokud by s antidiskriminačním zákonem byly v rozporu - veřejně deklarovat nesmí, neboť by veřejný pořádek ohrozil. Nápis „Zde nebydlí žádní Vietnamci (Romové, Poláci….)“ by veřejný pořádek zjevně narušil, neboť takové prohlášení je s antidiskriminačním názorem ve zjevném rozporu. To není pokrytectví, tak už to s ochranou veřejného pořádku bývá. Každý si o někom může myslet, že je pitomec, ale nikdo nepovažuje za pokrytecké, když to veřejně, na potkání, každému neříká. Není např. v právu výjimečné, že něco lze činit „ pro vlastní potřebu“, ale veřejně již nikoliv….

Poněkud složitější to bude při posuzování problematiky zprostředkování podle § 2245 a nás. obč. zák. Pro posouzení „diskriminačních“ souvislostí bude patrně rozhodující ustanovení § 2446 obč. zák., kde se stanoví: Zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

Zájemce o zprostředkování, v našem případě nájemné smlouvy, tedy musí sdělit zprostředkovateli vše, co požaduje ohledně takové smlouvy za důležité. Otázkou ovšem je, zda mu může sdělit i takové požadavky, které jsou sice v rozporu se zákonem, v tomto případě se zákonem antidiskriminačním, ale které jsou však součástí jeho úmyslu uzavřít (nebo neuzavřít) smlouvu, v čemž ovšem není zájemce (majitel nemovitosti) nikterak omezován. Např. podmínka: nechci zprostředkovat smlouvu s Vietnamci (Romy, Němci…..). Jsem přesvědčen, že takováto podmínka ve smlouvě o zprostředkování by, s ohledem na již shora uvedený význam antidiskriminačního zákona pro veřejný pořádek, byla nezákonná.

Může však u takové smlouvy existovat jakási „neveřejná“ část, jakási „dohoda pro vlastní potřebu“? V této souvislosti je třeba upozornit na ustanovení § 2452, ve kterém se stanoví: Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.

Zprostředkovatel tedy nesmí navrhnout zájemci uzavření nájemní smlouvy nejen s osobou, o níž ví, že patrně nebude schopna nebo dokonce ochotna podmínky nájmu plnit (dlužník, osoba s nebezpečnými vlastnostmi (§ 2923 obč. zák.), osoba, která poškozovala byt, ve kterém dříve bydlela), ale ani s osobou, o níž má takovou pochybnost i „vzhledem k okolnostem“. Je takovou okolností i nevyřčený, leč zřejmý postoj zájemce o zprostředkování k budoucím nájemcům bytu? Obávám se, že nemáme-li se přiklonit k formalistickému (předstíranému) pojetí práva (něco doporučím, ač předem vím, že to bude odmítnuto), nezbývá, než odpovědět kladně.

Jsem si vědom, že pokus o takový výklad vyvolává mnoho námitek plynoucích z etického nebo morálního posouzení věci. A však jedinou cestou, jak oddělit etické a morální problémy, k jejichž řešení není právo v současné podobě připraveno, by v tomto případě bylo omezení dispozičního práva vlastníků nemovitosti ve prospěch jakéhosi vyššího společenského zájmu. Nemusí však vždy jít o asi málo přijatelné radikální zásahy: např. právo obce obsadit byt nájemcem podle vlastního výběru pokud pronajímatel volný byt ve stanovené lhůtě neobsadí nájemcem podle vlastního výběru, by mohlo být přijatelným (a v evropském právu nikterak neobvyklým) kompromisem.

Stanislav Křeček
česká justice

Označili byste Rusko jako teroristický stát?

Ano
transparent.gif transparent.gif
24%
Ne
transparent.gif transparent.gif
53%
Nevím
transparent.gif transparent.gif
23%